Меняем планировку и отвечаем на вопросы, которые чаще всего задают юристам владельцы квартир, собирающиеся выполнить перепланировку

Предусмотрены ли законодательством причины для отказа в приёме заявлений на согласование перепланировки (переустройства)?

Такой перечень закрепляется нормативными
актами Правительства РФ. В Москве основаниями для отказа являются: непредставление
документов или неправильное их оформление (например, истечение срока действия);
подача заявления лицом, у которого нет таких полномочий (скажем, если прораб пишет заявление от своего имени). Перечень
исчерпывающий, других оснований для отказа законодательно не предусмотрено. По
общему правилу отказ оглашается устно, однако может быть оформлен письменно и подписан уполномоченным сотрудником жилин-
спекции (электронный вариант обязательно
заверяют электронно-цифровой подписью).
Бумага понадобится в том случае, если вы
хотите оспорить решение. Если в приёме заявления отказано, документы возвращаются заявителю.

По каким причинам могут отказать в согласовании перепланировки?

По московским правилам в согласовании перепланировки откажут в случаях, если: проект не соответствует требованиям нормативных правовых актов; в силу вступило решение
суда, ограничивающее право владельца на
проведение перепланировки помещения; Департаментом культурного наследия выдано
заключение о недопустимости переплани-
ровки; по заключению проектной организации
о техническом состоянии конструкций здания
невозможно произвести планируемые работы.

Можно ли при перепланировке объединить две квартиры?

Объединять квартиры формально допустимо
и по горизонтали (расположенные на одном
этаже), и по вертикали (находятся друг под
другом). Такая перепланировка — одна из
самых сложных, потому что будут изменяться
несущие конструкции жилого дома. Местоположение проёма, соединяющего квартиры, могут определить только специалисты-эксперты
организации — автора проекта здания. Жилинспекция не выдаёт техническое заключение
о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Если смежные квартиры на одном
этаже объединяют с присоединением примыкающего коридора, понадобится согласие всех
собственников помещений многоквартирного
дома (в соответствии с ЖК РФ для передачи
в собственность части общего имущества путём
реконструкции), а также необходимо получить
одобрение Мосгосстройнадзора. Объединённой квартире может быть присвоен один номер.
Учтите, что легче объединить квартиры,
у которых один владелец. Если же владельцы
разные, то при согласовании перепланировки следует приложить к пакету документов
письменное согласие обоих собственников,
заверенное нотариально.

Живём на третьем этаже 12-этажного дома. Хотим поменять местами совмещённый санузел и кухню, а балкон присоединить к комнате. Допустимы ли такие изменения в планировке?

Согласовать или легализовать такую перепланировку невозможно. В соответствии
со Сводом правил СП 54.13330.2011, непосредственно над кухней нельзя размещать
уборную и ванную (душевую). Объединение
же квартиры и балкона, один из популярных вариантов перепланировки последних лет, технически допустимо только для
некоторых серий домов, в зависимости от
конструкции крепления балконной плиты.
Такой вид работ является реконструкцией, разрешение на него даёт орган строительного надзора. Получить разрешение
удаётся редко. В некоторых городах, например Санкт-Петербурге, присоединение
разрешено в квартирах, расположенных не
ниже пятого этажа.

Хотим сделать дополнительный санузел в гостиной, а в уже существующем санузле заменить ванну на душевую кабину, не
изменяя размеров помещения. Можно ли согласовать такие работы?

Разместить ванную комнату или сан узел
над жилым помещением нижерасположенной квартиры невозможно по действующим
правилам, а вот установить душевую кабину вместо ванны допускается без получения согласования, если конфигурация помещения
не будет меняться.

Существуют ли какие-то требования к перепланировке совмещённых сан узлов?

Если вы хотите разделить совмещённый
сан узел, не меняя конфигурации и площади помещения, придётся учесть требование
СНиП 2.08.01-89* (документ устарел, однако всё ещё используется) о минимальной
ширине уборной — она составляет не менее 0,8 м. Такие работы нужно согласовать,
поскольку воздвигнутая стена должна быть
отражена на плане квартиры. Согласование
необходимо также в том случае, если предполагается изменить конфигурацию санузла, каким бы незначительным ни казалось
уменьшение или увеличение площади, причём последнее допустимо только за счёт
прилегающего нежилого помещения (коридор, кладовая).
При каких условиях можно присоединить
к квартире на последнем этаже помещение
технического этажа или чердака?
Технические требования, предусмот ренные
СНиП, таковы: высота второго уровня квартиры должна составлять не ниже 2,5 м; существуют технические условия для возведения
стен на втором уровне, при этом стены не помешают эксплуатации инженерных элементов технического этажа; есть возможность
устройства окон. Также следует получить согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Но главное (поскольку
работы затрагивают фасад) — необходимо будет согласовывать не перепланировку,
а реконструкцию здания, для чего придётся
обратиться в Мосгосстройнадзор.

Переехали в новое жильё, хотим сделать перепланировку. По нашим сведениям, в квартире под нами выполнена несогласованная перепланировка, в ходе которой в несущих стенах сделаны дверные проёмы. Можно ли проверить, была ли легализована перепланировка, и узнать, насколько безопасно переустраивать нашу квартиру?

К сожалению, получить информацию в каком-либо учреждении о том, согласована
ли перепланировка, практически невозможно. Если у вас есть сведения о выполнении
в квартире перепланировки, можно адресоваться к ТСЖ, ЖСК, ТСН, представители
которых вправе потребовать разрешительные документы у владельца. Они же могут
обратиться в жилинспекцию, а последняя
примет меры по восстановлению первоначального состояния квартиры.

Может ли приёмочная комиссия жилинспекции отказать в подписании акта о перепланировке?

Да, если вы уведомите жилинспекцию о завершении работ по истечении срока действия решения о согласовании перепланировки; а также в том случае, если готовая
перепланировка не соответствует проекту.
Готовимся к суду для узаконения сделанной
перепланировки.

Покупаем квартиру, в которой сделана перепланировка. Хозяин её не согласовывал. Кому будет проще узаконить изменения — прежнему или новому владельцу?

Разницы в порядке легализации нет, она
займёт до 15 календарных дней ( без учёта времени на изготовление проекта), если,
конечно, выполненные работы не противоречат действующему законодательству. В
том случае, если вы готовы отложить переезд, легализовать
перепланировку может прежний владелец. Если же вы
купите квартиру и не оформите изменения,
отвечать за самовольную перепланировку
придётся вам. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ жилинспекция
предъявит иск, а по решению суда вы будете обязаны привести помещение в первоначальное состояние и заплатить штраф либо
заплатить штраф и узаконить перепланировку в судебном порядке.

Можно ли согласовать перепланировку самостоятельно, без посредников?

Согласовать простую перепланировку можно самостоятельно, стоит только запастись
терпением и располагать некоторым количеством свободного времени.

Если перепланировка предполагает разработку
проекта, советуем жителям столицы
обратиться в Московский научно-исследовательский и проектный институт
типологии, экспериментального
проектирования. схожие
организации действуют и в регионах.

Кликните здесь, чтобы добавить текст